Nebenkosten nach Quadratmetern

Eine Entscheidung, die gerade in den neuen Ländern für einige Furore sorgen dürfte, traf der BGH in der Sache VIII ZR 159/05.

Ein Vermieter hatte auf Zustimmung dazu, dass sich der Schlüssel für die Nebenkostenabrechnungen ändern solle, geklagt.

Bisher waren nämlich auch Nebenkosten wie Müllgebühren etc. in dem Mehrfamilienhaus, in dem die Parteien wohnten, nach der Anzahl der Quadratmeter umgelegt worden. Nun waren aber viele Mieter aus dem Haus ausgezogen, weswegen mehrere Wohnungen leer standen. Weil aber nach dem Mietvertrag die Nebenkosten nach Quadratmetern umgelegt wurden und auf einige Wohnungen -mangels Mieter- nichts umgelegt werden konnte, während die Kosten gleich blieben, meinte der Vermieter, ihm müsse gestattet sein, die entstehenden Mehrkosten auf die übriggebliebenen Mieter abzuwälzen.

Damit hatte der Vermieter Unrecht, wie der BGH nun entschied.

Weil der Abrechnungsmaßstab dem Gesetz (siehe § 556a BGB) entsprach und im Übrigen auch so zwischen den Parteien vereinbart worden sei, sei kein Grund ersichtlich, nachträglich den Maßstab zu ändern. Anders könne allenfalls in krassen Ausnahmefällen zu entscheiden sein.

Hinzu kam nun noch, dass der Maßstab "Quadratmeter" für die Umlage der Betriebskosten mit Ausnahme der nach Verbrauch abgerechneten gar nicht im ursprünglichen Mietvertrag enthalten war. Vielmehr sei es, so der BGH, jahrelange Übung gewesen, nach diesem Maßstab abzurechnen. Dieser könne nun nicht mehr einseitig durch den Vermieter geändert werden. Im Übrigen entspricht der Maßstab auch dem, den das Gesetz in § 556a BGB vorsieht (was eine abweichende Vereinbarung nicht zwingend ausschließt).

Entscheidungen wie die vorliegende machen deutlich, wie wichtig es ist, einerseits Verträge rechtssicher abzufassen und andererseits darauf zu achten, diese auch einzuhalten. Insofern hätte möglicherweise eine kurze Beratung manchem Vertragspartner viel Geld gespart.

Allgemeines zu Nebenkosten finden Sie hier.

24-07-2006 Rechtsanwalt Georg Kleine, Endingen

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