Kündigungsfrist von 5 Jahren ? 

Der BGH hat in der Sache VIII ZR 3/05 entschieden, dass in einem Formularvertrag die Vereinbarung einer Kündigungsfrist von mehr als 4 Jahren unwirksam sei mit der Folge, dass der Mieter innerhalb der gesetzlichen Frist kündigen könne, soweit der Vertrag nach dem 19.06.2001 geschlossen wurde.

Dabei führt der BGH zum Vorliegen eines Formularvertrages aus:

"Ohne Erfolg rügt die Revision, dass das Berufungsgericht die vereinbarte Kündigungsverzichtsklausel als eine vom Kläger gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung angesehen hat (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das Berufungsgericht hat, von der Revision unangegriffen, festgestellt, die Klausel sei nicht zwischen den Parteien ausgehandelt, sondern von dem Kläger bei Abschluss des Vertrages gestellt worden. Auch soweit die Revision geltend macht, die Klausel sei nicht für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert worden, hat sie damit keinen Erfolg. Bereits das äußere Schriftbild des Mietvertrages spricht dafür, dass zumindest die in § 27 enthaltenen Klauseln mehrfach verwendet worden sind oder verwendet werden sollten. Anders sind die handschriftlichen Ergänzungen und Streichungen nicht zu erklären. Ebenso deutet auf die Absicht wiederholter Verwendung die Tatsache hin, dass die Firma I. GmbH, die im Rubrum des Mietvertrages als Vermieterin bezeichnet ist und auch den Schriftverkehr mit den Beklagten geführt hat, als gewerbliche Vermieterin aufgetreten ist."

Danach wird ein Formularvertrag regelmäßig vorliegen, wenn eine Klausel nach dem äußeren Bild bereits mehrfach verwendet wurde oder wenn vom Vermieter zumindest beabsichtigt ist, die Klausel mehrfach zu verwenden. Um in einem Prozess sicher zu gehen, sollte versucht werden, weitere Mietverträge mit der gleichen Klausel beizubringen.

Der BGH stellt dann fest, dass eine derartige Klausel den Vermieter, dem die Klausel gestellt wurde, unangemessen benachteiligen würde, § 307 I 1 BGB. Daran ändere nichts, dass nach ständiger Rechtsprechung ein Kündigungsausschluss auf Zeit grundsätzlich zuässig sei- entscheidend sei, für welche Zeit dieser gelten solle. Alles, was 4 Jahre überschreite, sei dabei grundsätzlich unzulässig (für Staffelmietverträge ergibt sich das im Übrigen ausdrücklich aus § 557a IV BGB).

Auch eine Erhaltung der Klausel insoweit, als dann eben die Kündigung "nur" für die Dauer von 4 Jahren nach Vertragsschluss ausgeschlossen sein solle, ist nicht möglich: Grundsätzlich fallen unwirksame Formularklauseln (anders für einzeln ausgehandelte Klauseln !) vollständig, wenn sie unwirkam sind:

"Eine teilweise Aufrechterhaltung einer unwirksamen Laufzeitklausel würde zudem dem Ziel der §§ 305 ff. BGB zuwiderlaufen, auf einen angemessenen Inhalt der in der Praxis verwendeten oder empfohlenen Allgemeinen Geschäftsbedingungen hinzuwirken und dem Vertragspartner des Verwenders die Möglichkeit sachgerechter Information über die ihm aus dem vorformulierten Vertrag erwachsenden Rechte und Pflichten zu verschaffen. Sie würde dem Klauselverwender die Möglichkeit eröffnen, bei der Aufstellung seiner Konditionen unbedenklich über die Grenze des Zulässigen hinauszugehen, ohne mehr befürchten zu müssen, als dass die Benachteiligung seines Ver-tragspartners durch das Gericht auf ein gerade noch zulässiges Maß zurückgeführt wird."

07-04-06 Rechtsanwalt Kleine Endingen

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