Fristen für Schönheitsreparaturen

Der BGH war bereits bisher der Auffassung, dass "starre Regelungen" in Formularmietverträgen, wonach zwingend in bestimmten Zeitabständen zu renovieren sei, den Mieter unzumutbar belasten, unzulässig sind und nichtig.

Dies hatte bereits bisher zur Folge, dass die Mieter gar keine Schönheitsreparaturen durchzuführen hatte. Denn nach dem Gesetz sind auch diese Sache des Vermieters. Nur dann, wenn die Pflicht des Vermieters wirksam auf den Mieter übertragen wurde, trifft den Mieter überhaupt eine Pflicht zur Schönheitsreparatur, vor allem also zum Streichen.

Problematisch war dabei schon bisher, wenn die Übertragung der Pflicht in einem Formularvertrag, wie man ihn im Zeitschriftenhandel kaufen oder aus dem Internet herunterladen kann, enthalten ist. Denn dann darf keine starre Pflicht zur Schönheitsreparatur im Vertrag enthalten sein. Eine starre Fristenregelung war nach bisheriger Rechtsprechung dann gegeben, wenn die Formulierung Zusätze wie "spätestens" oder "mindestens alle X Jahre" enthielt.

Jetzt hat der BGH entschieden, dass eine starre Regelung auch dann vorliege, wenn derartige Zusätze nicht enthalten sei, sondern nur die Pflicht für den Mieter enthalten ist, etwa alle 3 Jahre in bestimmten Räumen Schönheitsreparaturen durchzuführen, eine Formulierung, die so oder ähnlich in fast allen Wohnungsmietverträgen enthalten sein dürfte. Auch diese Klausel ist nach dem BGH ungültig. Der Mieter ist gar nicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet

Allerdings bleibt eine solche Klausel- hier ist das "Schlupfloch" für Vermieter- dann gültig, wenn nur die Pflicht vereinbart wird, dass der Mieter je nach Bedarf die Schönheitsreparaturen durchführt. Hier ist natürlich Streit vorprogrammiert, weil Mieter und Vermieter unterschiedliche Auffassungen haben können, wann ein Bedarf gegeben ist, und wann nicht.

Hier ist dann die Kunst eine Formulierung zu finden, die zwar Fristen enthält, diese aber nur für den "Normalfall", also nicht "starr" vorgibt- oder einen sog. Individualvertrag (im Gegensatz zum Formularvertrag), bei dem tatsächlich jeder einzelne Punkt des Vertrages ausgehandelt wurde, zu schließen.

Der BGH entschied folgerichtig wie folgt:

1. Die in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel

"Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses not-wendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jah-re)."

enthält einen starren Fristenplan und ist deshalb unwirksam.

2. Eine vorformulierte Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu besei-tigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

BGH, Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 152/05

Inzwischen hat der BGH seine Rechtsprechung noch einmal erweitert:

Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene formularmäßige Klausel

"Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses not-wendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jah-re)."

enthält einen starren Fristenplan und ist deshalb gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.

27-04-2006 RA Kleine, Endingen

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