Grundstückskauf und Form

In der Sache V ZR 97/05 hatte der BGH einmal mehr Gelegenheit, sich mit den Formerfordernissen bei Grundstückskaufverträgen auseinander zu setzen.

Grundsätzlich ist dabei von § 311b BGB (früher § 313 BGB) auszugehen. Danch bedarf ein Kaufvertrag über ein Grundstück der notariellen Beurkundung- der Kaufvertrag ist somit, sehr vereinfachend dargestellt, vor einem Notar zu schließen. Wird der Vertrag hingegen nur schriftlich geschlossen, ohne einen Notar, so ist der grundsätzlich nichtig und ohne jeden Wert.

Der BGH hatte es jedoch nicht mit dem eigentlichen Kaufvertrag zu tun, vielmehr leitete der Kläger Ansprüche auf Abschluss eines Kaufvertrages aus einem Vorvertrag her. Hier muss nun auch der Vorvertrag notariell beurkundet werden- sonst ist auch er völlig wertlos.

Dies gilt auch für nicht frei widerrufbare Vollmachten zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrages oder für einen Vertrag, aus dem der Vertragspartner etwa einen Schadensersatz erhalten soll, falls der Vertrag nicht geschlossen wird: Immer dann, wenn auf den anderen Teil nach dem Vertrag Druck zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrages ausgeübt werden soll, bedarf dieser der notariellen Beurkundung.

Die Folgen eines nichtigen Vertrages können gravierend sein. Etwa dann, wenn der Verkäufer, der vermeintliche Vertragspartner, insolvent wird. Mangels wirksamen Kaufvertrages (bzw. richtig: mangels wirksamer Auflassung) ist der Käufer, der doch auf den Vertrag vertraute, nicht Eigentümer geworden. Hat er den Kaufpreis schon bezahlt, bekommt er ihn höchstwahrscheinlich nur zu einem Bruchteil zurück- und "sein" Haus und Grundstück bekommt er auch nicht.

Haben Sie also einen -vermeintlich wirksamen- Vertrag geschlossen und wollen Sie sich von diesem lösen oder wollen Sie im Gegensatz Klarheit, ob Sie einen Vertrag vor einem Notar schließen müssen: Sprechen Sie mit Ihrem Anwalt.

27-07-2006 RA Kleine, Endingen

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